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111 Rock Street, San Francisco

居住在南屏镇广昌社区近二十年的刘叔近来欣喜发现,社区里多了不少年轻面孔,随着周边一个个住宅项目的面世,社区人气越来越旺。沿着珠海大道继续向西挺进,与广昌社区数公里之隔的珠海大桥口,一幢幢高楼也陆续崛起。“要知道五年前,高楼崛起之处,都是荒草丛生之地。”刘叔感慨说。

2019年,各项宏观政策的利好下,珠海房地产市场开始活跃,多项指标均出现增长。数据显示,2019年珠海商品房网签成交量为61765套,同比增长60%,其中一手住宅网签共42578套,同比增长133%。

在港珠澳大桥通车、粤港澳大湾区加快建设等因素催化下,珠海楼市与过去相比,也正呈现不一样的发展格局:凭借成本优势突围的西区正成为增量市场的主战场,东部主城区在有限的空间内寻求发展,北部则瞄准高端商业综合体市场奋力前进……珠海各区域市场定位进一步明朗。

而在专家看来,如何瞄准市场空间,把握人口加速增长下的发展机遇,以谋求在大湾区的一片热土上可持续发展,仍是珠海房地产市场调控需要慎重思考的重要课题。

●何丽苑 梁涵

成绩 全年一手住宅网签成交42578套

作为珠海某楼盘销售团队的负责人,彭姐早在去年初就已做好各种应急方案,万一成绩不佳,促销活动须及时派上用场。然而,让彭姐与团队感到惊喜的是,过去一年,她所在的项目取得了不俗的成绩,开盘当天甚至还有符合条件的客户一口气买下几套。

根据中国指数研究院前不久刚发布的《中国房地产市场2019年总结&2020年展望》,2019年,我国房地产市场政策环境整体偏紧:中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。

2019年1―10月,全国商品房销售面积为13.3亿平方米,同比增长0.1%。城市层面,2019年1―11月,重点城市商品住宅成交面积较2018年同期小幅调整,三线代表城市同比降幅显著。

然而,与全国楼市整体收紧的情况相比,2019年珠海的楼市却“有点火”。合富研究院(珠海)统计数据显示,2019年珠海商品房网签成交量为61765套,同比增长60%,其中一手住宅网签共42578套,同比增长133%。

珠海楼市“火热”,还体现在外地开发商对本地市场的迅猛“攻势”。2019年,共有六大外地房企首次布局珠海,分别为深圳天地源、湖北清能、宝龙、世茂、吉林天茂和复星。其中,宝龙、吉林天茂更是在短短一年内两次拿地。

以世茂集团为例。2019年10月,世茂宣布进军珠海,“豪砸”56.40亿元,竞得港珠澳大桥珠海口岸地块。

世茂集团董事局主席许荣茂称,该地块计划打造港珠澳合作创新(珠海)基地,通过构建综合交通、空中商业、主题酒店等多种业态,打造珠海人工岛口岸的“商旅文新一极”。“珠海乃至整个粤港澳大湾区蓬勃涌动的发展前景可期,世茂集团愿持续导入优质资源,继续加大投资。”

来自深圳的开发商鹏瑞集团也表现出对珠海市场的兴趣和信心,今年伊始推出三大项目。该集团执行董事兼总裁李维称,2020年是鹏瑞集团的湾区元年,“乘着粤港澳大湾区建设的‘东风’,鹏瑞集团正加速布局珠海市场,加速开拓地产行业的广阔蓝海,拿下珠海拱北湾和金湾航空新城的黄金地。”

区域 西部崛起楼市格局逐渐成熟

回看2019年,珠海各区均上演了一幕幕精彩的楼市故事,而最瞩目的当属珠海西区。

据合富研究院(珠海)统计,2019年珠海一手住宅网签成交量各区排名中,斗门区排名第一,全年成交18283套;金湾区排名第二,全年成交6606套;唐家排名第三,全年成交4346套。

具体至项目,2019年住宅网签成交量排名前十楼盘中,有8个楼盘位于斗门,1个楼盘位于金湾,1个楼盘位于香洲南湾。

“随着城市基建的不断完善,珠海东西连接越发紧密,逐步克服物理空间限制的西部地区,显然因成本优势,成为了珠海楼市的主角,备受刚需一族及开发商的青睐。”有业内人士分析。

除西部外,北部地区也是过去一年珠海楼市的热点区域。

2019年12月14日,珠海高新区第一个大型商业综合体――珠海宝龙城正式奠基。最快三年,这一投资额30亿元,由近9万�O体验式购物中心、近5000�O创智型写字楼、近3万�O五星级酒店以及超10万�O生态居住构成的大型旗舰生活城,将辐射周边5公里范围内40万人口。发布会现场,宝龙集团董事局主席许健康表示,未来三年,该集团将在珠海投资200亿元,倾力打造多个优质城市综合体项目。

不只是高端城市综合体,更多的高端住宅项目和教育配套项目,也将陆续在北部诞生。2019年,珠海共成交27宗商住地,成交土地面积约246万�O,其中仅北围、南围片区就有6宗,面积逾17万�O,涉及金额近65亿元。

此外,东部地区城市更新步伐逐步加快,也成为珠海楼市的新亮点。珠海市自然资源局统计数据显示,2019年下半年,全市新增实施“三旧”改造用地277.18公顷,完成“三旧”改造用地175.66公顷,对比上半年分别增长了54%、70%。该局分析,完成量主要体现在中安、森宇、新苏豪等一批位于主城区的项目竣工。此外,一批批地理位置极具优势的旧村如翠微、联安等,均在过去一年加速更新步伐。

“经过数年发展,珠海楼市格局已逐步成熟。”上述分析人士指出,如今珠海已形成西部楼市崛起,东部城市更新加速,北部高端商业体加快推进的格局,各区分工明显。此外,过去的热点区域如横琴,如今市场也渐趋理性。整体而言,珠海楼市呈平稳健康的发展态势。

■观点

警惕政策红利的周期性特征,专家剖析:

2020年珠海楼市或小幅降温

就在2019年的最后几天,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

消息一出,珠海人的朋友圈马上被中介与楼盘销售所“刷屏”。人们不禁提出了疑问:珠海房价又要将迎来上涨?

一边是楼市的升温,一边是中介们、业主们紧盯时事政策,给自己的房子打气、吹风,希望能保住高价。

这背后释放了什么信息?已经开启的2020年,珠海楼市又将迎来怎样的挑战与机遇?

分析 楼市火热得益于政策利好

在北京师范大学珠海分校不动产学院不动产系主任孙炜看来,2019年珠海楼市确实比较火热,背后是诸多利好的政策因素支持。

“虽然中央宏观层面‘房住不炒’的政策定位非常明确,但只要楼市需求依然大量存在,起决定性作用的依然是经济规律。”孙炜解释,调控仅是限制了需求或延迟了需求,但并未消灭需求,因房地产具有居住和投资双重属性,导致其比一般商品具有更大的需求量,一旦政策有所刺激,势必会引发市场的升温。

其中,最明显的政策利好之一,孙炜认为是粤港澳大湾区的融合发展,包括港人允许到大湾区置业,是去年珠海吸引外地人购房的重要因素之一,这也是珠海楼市表现积极的重要原因所在。

此外,孙炜认为,如城市更新加快,深中通道等交通利好,及银行LPR变革降低首套房业主的购房成本,从而为刚需一族带来优惠等因素,均为珠海楼市发展助力。“加上珠海毗邻港澳的良好区位,及优越的自然环境等基础优势,珠海楼市整体而言相对火爆。”孙炜说。

建议 开发商不应盲目挺进增量市场

华南城市研究会副会长孙不熟也认同,过去一年,得益于粤港澳大湾区的政策红利,以及港珠澳大桥效应,珠海楼市取得亮眼的成绩系“情理之中”。

但他认为,政策红利与基建效应存在周期性,2020年政策红利对珠海楼市的带动作用可能会减弱。“在去库存的压力下,新的一年珠海楼市或将出现小幅降温。尤其二手市场,更难与一手市场争夺市场份额。”孙不熟说。

他指出,不久粤港澳大湾区或将迎来人口的快速增长期,为避免资金承压,开发商可瞄准刚需一族,借鉴广深经验,多推出80平方米三至四房的经济实惠型产品,而慎重考虑豪宅等改善型产品。拿地时,可聚焦在轨道沿线区域,把握轨道交通的发展红利。

孙炜则建议,开发商应关注人口再平衡和需求再调整下的市场机会,把握各类需求尤其是人才住房市场和配套地产建设,关注综合体开发。具体而言,增量市场可关注投资潜力大的北部和西部区域,旧城区则可更关注城市更新机会及存量市场再开发。

孙炜提醒,开发商应进一步根据自身优势和企业发展方向挖掘细分市场。“未来的竞争会越发激烈,开发商不应盲目挺进增量市场,更应提升产品品质和服务档次。开发互联网+多元产品类型,围绕核心产品做好圈层发展,把产品做到极致应是市场信仰。”孙炜说。

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